г. Севастополь

ул. Сергеева-Ценского, д. 3

тел. +7 (8692) 54-48-68

моб.тел. +7 978 022-65-67

e-mail: info@aldoren.ru

Your search results

Поиск квартиры. Этапы и стратегии. (ч. 2)

ЧАСТЬ 2

Выбор квартиры для инвестирования.

imagesДля начала необходимо определиться, какой вид инвестирования в недвижимость вас привлекает. Как писал Роберт Кийосаки: «Определитесь, какая порода коровы Вам нужна – молочная или мясная». Молочная – это недвижимость для сдачи в аренду, а мясная – это недвижимость на перепродажу. Поэтому при подборе недвижимости для этих видов инвестирования необходим совершенно разный подход.

Возьмем покупку квартиры для сдачи в аренду. И снова проблема выбора. Как вы хотите сдавать квартиру – посуточно или длительно. Если посуточно, то это должна быть квартира или около исторически сложившегося делового и культурного центра города или приморский район. В Севастополе посуточная сдача квартир востребована в летние месяцы для отдыха около моря и в праздники (День Победы, День Флота), а также посуточная аренда командировочным. Большим спросом для отдыха около моря пользуются районы бухты Стрелецкой и район Летчиков. Чуть меньше район Камышовой бухты. Отдельная категория квартир для посуточной сдачи – это Северная сторона Севастопольской бухты — район  радиогорки и Любимовки. Местные эти районы воспринимают как отдаленные, а для приезжих – это самые романтичные и удобные районы. До центра – 10 мин на катере, а что может быть лучше ежедневного путешествия по бухте. Маршрутки до Любимовки ходят каждые 10 минут, рынок на Северной всегда считался самым недорогим (с небольшой хитростью: кто рано встает, тому бог дает) – свежие фрукты и молочные продукты всегда под рукой. Цены на квартиры на Северной стороне меньше, чем в городе и поэтому это может быть хорошим вложением для покупки квартиры на посуточную сдачу в летние месяцы. Если брать посуточную аренду для командировочных, то предпочтительнее рассматривать все-таки центр города. При покупке квартиры для посуточной аренды всегда нужно считать сколько вы вложите и какую сумму дохода вы сможете получать от этой квартиры. Некоторые считают срок, через который квартира окупится и начнет приносить чистую прибыль, но эти расчеты лучше всего доверить профессионалам, работающим на рынке недвижимости и имеющим опыт подобных вычислений. В нашем Агентстве «Альдорэн. Управление рисками» подобную услугу и консультацию по подбору квартиры для посуточной и длительной сдачи в аренду окажут с удовольствием.

Итак, возвращаясь к инвестированию в недвижимость, предназначенной для длительной сдачи в аренду, задуматься следует вот о чем. На какую сумму вы рассчитываете и скольки8da476f72f06a276b1f930cdb28c21f1_XL комнатную квартиру вы можете позволить себе купить. Как ни странно, не следует гнаться за большим количеством комнат. Наш опыт на рынке недвижимости говорит о том, что чем больше и дороже квартира, тем труднее ее сдать и найти платежеспособных и долгосрочных жильцов. 1-комнатную сдать легче, чем 2-комнатную. А 3-комнатную сдать еще проблематичней. Такого плана квартиры снимают чаще семьи с уже нажитым добром и вопрос, который вы будете часто задавать себе «А куда вывозить на время аренды свою мебель?» не относится к разряду желаемых. Или большие квартиры снимают вскладчину несколько человек, а это, согласитесь, уже совсем другое отношение к квартире и ее содержимому. Если, конечно, вы покупаете квартиру в плохом состоянии и сдаете ее «на убой», чтобы начинать последующий ремонт, с голых стен и мангала на полу, то, как говорится, «дело хозяйское». Не факт, что эта недвижимость в итоге принесет Вам прибыль, а не головную боль. Для длительной аренды лучше всего приобретать квартиру одно или двухкомнатную с уже сделанным ремонтом и, даже возможно, с мебелью, чтобы после покупки, не откладывая в долгий ящик, сразу начать ее сдавать и получать доход. И районы для этого нужно выбирать опять же исходя из своего бюджета, но всегда учитывать наличие поблизости школы, детского садика, обязательность или близость остановки или, если квартиранты с собственным автомобилем (а таких сейчас большинство), наличие парковочных мест во дворе. А чтобы не ошибиться с этим вопросом при выборе квартиры, смотрите ее не только днем, но пройдитесь по району и в вечернее время, когда большинство хозяев уже дома и все излюбленные парковочные места уже заняты, чтобы не было потом неприятных сюрпризов и разборок с соседями на предмет занятых чужих мест.

Опять же, если Вы приобретаете квартиру для сдачи ее в аренду, учитывайте и ее близость к Вашему месту проживания. Все-таки удобнее «в тапочках» выскочить и поселить квартирантов или получить от них арендную плату, если квартира расположена недалеко от вашего дома, чем ехать через весь город. Хотя, как говориться, за деньгами хоть на край света, но мы с Вами говорим про Ваше удобство и про планирование при выборе недвижимости.

Еще один нюанс. Если Вы приобретаете недвижимость для сдачи в аренду в строящемся доме, будьте готовы на жалобы жильцов на постоянный шум. Ведь в только что сданном доме люди начинают делать ремонты и этот шум вряд ли кто выдержит. А ремонты еще будут длиться не один месяц.

Теперь давайте поговорим о «мясных породах» — квартирах, покупаемых для перепродажи. Это могут быть как варианты новостроек: купить на начальном этапе строительства, дождаться сдачи и перепродать уже по другой цене. Один вариант. Второй вариант – купить квартиру на срочной продаже, а продавать уже не спеша по рыночной цене. Но и в том и в другом случае нужен очень тонкий расчет окупаемости и оценки рисков данной инвестиции. Необходимо знать истинную историю строительной компании, а не ее буклетный 2вариант, ее репутацию на рынке недвижимости, учитывать соответствие сроков завершения строительства обещанным, а также политическую и экономическую ситуацию. А для покупки квартиры на срочной продаже необходимо провести экспертизу документов и выяснить историю квартиры, чтобы в будущем не возникло проблем с этой недвижимостью. Для получения этой информации лучше всего обратиться к специалистам. Как ни странно, экономия на этом этапе чревата очень большими и дорогостоящими проблемами в будущем. Наше Агентство «Альдорэн. Управление рисками» поможет Вам разобраться с возникающими у Вас вопросами. Также необходимо учитывать «молодость» квартиры. Если Вы берете квартиру для дальнейшей перепродажи, то надо учитывать налог, который Вы должны будете заплатить, если продаете недвижимость до истечения 5 лет (купленную с 2016 года) или 3-х лет (купленную до 2016 года). Необходимо все рассчитать так, чтобы налог на прибыль не съел эту Вашу прибыль, в чем тоже помогут Вам наши специалисты.

Есть еще вид инвестирования в коммерческую недвижимость, но это уже тема для отдельной статьи. Вкратце можно сказать вот что. Это достаточно высокий порог для входа, гораздо больший чем при входе в жилую недвижимость. Это высокие затраты на документы, большие оплаты на обслуживание и коммунальные платежи. И если арендатора у Вас нет, то Вы вынуждены все равно оплачивать, например, охрану здания, потребляемый свет и общую воду. Так как наше Агентство «Альдорэн. Управление рисками» уже давно на рынке недвижимости, то по опыту, аренда коммерческой недвижимости страдает больше всего в кризисное время и расцветает в период роста. Так как, по законам рынка, за периодом подъема, следует спад, то эту периодичность надо очень хорошо учитывать, чтобы не остаться еще должником. Ведь если у Вас съехал арендатор из большого офисного или торгового помещения, да еще в трудное время, то на это время вы лишаетесь всей своей прибыли, чего не случится, например, купи Вы на эту же сумму несколько квартир и сдавая их. Одна освободилась, а другие тем временем  сдаются и приносят деньги. Вот такой интересный расчет. Но это, опять же, на Ваше усмотрение. Поэтому инвестиции в коммерческую недвижимость требует более профессионального подхода и больше денег.

Что выбирать, все равно решать Вам. Но в любом случае, есть смысл обратиться к профессионалам на этом рынке, который может стать для Вас прибыльным и приносить доход и радость, а может стать убыточным и принести только разочарование и бесконечные судебные тяжбы. Как уже говорилось – выбор за Вами.